Area Montesyndial

Valutazione immobiliare

Anno: 2019
Committente: Venice Newport Container and Logistics
Ambito territoriale: Porto Marghera (VE) | 611.000 mq

L’incarico ha riguardato la redazione della perizia di stima del valore di mercato delle aree industriali denominate Ex Montefibre ed Ex Syndial AS, localizzate nella II Zona Industriale di Porto Marghera, in via della Chimica.
Il compendio comprende terreni, fabbricati dismessi e porzioni infrastrutturali connesse alla banchina portuale. L’area è inserita in un più ampio progetto di trasformazione volto alla realizzazione di un nuovo terminal portuale container on-shore, con arretramento e adeguamento della banchina e potenziamento dell’accessibilità stradale e ferroviaria.

L’attività valutativa ha richiesto un approfondito inquadramento:
– urbanistico, con riferimento alla Variante al PRG per Porto Marghera (ZTO D1.1a – zona industriale portuale di completamento);
– catastale e patrimoniale, comprensivo delle concessioni demaniali marittime;
– ambientale, in relazione agli interventi di bonifica dei suoli e della falda già eseguiti e alle passività residue legate al trattamento delle acque di falda.

La stima è stata articolata secondo un approccio integrato:
– valutazione sintetico-comparativa dei terreni produttivi, mediante matrice normalizzata e analisi di comparabili localizzati nel comparto industriale di – Marghera;
– determinazione del valore dei fabbricati esistenti tramite procedimento del costo di ricostruzione deprezzato, distinguendo le diverse tipologie edilizie e lo stato manutentivo;
– attualizzazione delle passività ambientali connesse agli oneri di emungimento della falda;
– valutazione distinta delle aree in concessione demaniale, con applicazione di opportuno coefficiente di riduzione rispetto al valore in piena proprietà.

L’intervento si colloca in un contesto di rigenerazione infrastrutturale e logistica di scala portuale, nel quale la valutazione immobiliare assume un ruolo strategico a supporto delle decisioni di investimento, delle operazioni di riassetto patrimoniale e della definizione del nuovo assetto funzionale dell’area industriale.