Banca IFIS

Determinazione del contributo straordinario

Anno: 2026
Committente: Banca IFIS SpA
Ambito territoriale: Giudecca (VE) | 27.000 mq

L’incarico ha riguardato l’assistenza tecnico-estimativa nell’ambito della procedura urbanistica semplificata di Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP), relativa all’ampliamento e alla riorganizzazione delle opere pertinenziali a servizio della sede direzionale di Banca IFIS S.p.A., sita in via Gatta n. 11, in località Marocco, nel territorio comunale di Venezia.

L’attività ha avuto come obiettivo la determinazione del plusvalore urbanistico generato dalla variante agli strumenti urbanistici vigenti e la conseguente quantificazione del contributo straordinario ai sensi dell’art. 16, comma 4, lettera d-ter, del D.P.R. 380/2001, secondo i criteri stabiliti dall’Allegato C alla Delibera di Consiglio Comunale n. 14 del 11 aprile 2022.

Il compendio immobiliare oggetto di valutazione si sviluppa su una superficie complessiva pari a 26.883,42 mq ed è articolato nei Lotti 0, 1, 2 e 3. Lo stato di fatto di riferimento è quello antecedente all’istanza SUAP del 2019. Dal punto di vista urbanistico, l’area ricade in Zona Territoriale Omogenea VP – Verde Privato, ambito nel quale sono consentiti esclusivamente interventi di sistemazione e manutenzione delle aree a giardino e degli spazi liberi, con limitate possibilità edificatorie.

Il progetto presentato in sede SUAP non prevede incremento di superficie utile direzionale, ma consiste nella realizzazione e riqualificazione di un sistema integrato di opere pertinenziali e infrastrutturali a supporto della sede bancaria esistente, tra cui un nuovo parcheggio pertinenziale da 99 stalli, la riorganizzazione della viabilità interna, il rifacimento e adeguamento del ponte sul canale Bazzera, la realizzazione di una passerella pedonale e di un edificio di guardiania, nonché interventi di sistemazione coordinata delle aree a verde.

La valutazione è stata sviluppata secondo un procedimento a valore di trasformazione, mediante Discounted Cash Flow Analysis, in coerenza con gli Standard RICS e con le prescrizioni dell’Allegato C alla D.C.C. n. 14/2022. Il valore post variante è stato determinato assumendo quale scenario di Highest and Best Use la configurazione progettuale assentita in variante, mentre il valore ante variante è stato stimato considerando le potenzialità consentite dalla destinazione urbanistica a Verde Privato.

Il valore di mercato del bene nella configurazione post variante risulta pari a euro 2.460.000, mentre il valore nella configurazione ante variante risulta pari a euro 1.210.000. Il plusvalore generato dalla variante urbanistica è pari a euro 258.000.

In applicazione dell’aliquota prevista per la destinazione d’uso in oggetto, la quota di beneficio pubblico spettante all’Amministrazione comunale è pari al 50% del plusvalore, corrispondente a euro 129.000, con analoga quota di beneficio privato.

L’incarico ha richiesto l’analisi urbanistica e normativa dell’ambito, la ricostruzione catastale e documentale, la verifica delle consistenze mediante elaborazione CAD, la costruzione del modello finanziario di trasformazione e la determinazione del contributo straordinario secondo i criteri comunali vigenti.