Camping Valle Ossi

Valutazione immobiliare: configurazione progettuale

Anno: 2022
Committente: Human Company
Ambito territoriale: Eraclea (VE) | 255 ha

L’incarico ha riguardato la redazione della perizia di stima del compendio immobiliare denominato Valle Ossi, localizzato nel Comune di Eraclea (VE), finalizzata alla determinazione del più probabile valore di mercato nella configurazione progettuale prevista dalla Variante al Piano Urbanistico Attuativo vigente. Il compendio è articolato in differenti Unità Minime di Intervento (U.M.I.), comprendenti ambiti destinati a villaggio turistico, parco rurale e parco territoriale. L’intervento assume come scenario di riferimento la realizzazione di un campeggio turistico a 5 stelle integrato con un sistema di servizi ambientali, sportivi e ricreativi.

Considerata la natura dell’operazione e l’assenza di un mercato comparabile diretto per compendi di tale scala e configurazione, la stima è stata sviluppata mediante criterio finanziario a valore di trasformazione, attraverso l’implementazione di un modello DCF (Discounted Cash Flow)
Il modello ha previsto:
– la definizione di un orizzonte temporale pari a 11 anni, comprendente 24 mesi di sviluppo e un periodo di esercizio turistico coerente con la durata minima dei contratti ricettivi;
– la stima analitica dei ricavi derivanti dalla locazione di piazzole, case mobili e unità abitative, sulla base di un’indagine di mercato condotta su primari comparables del litorale veneziano;
– la valutazione dei ricavi accessori (ristorazione, servizi, attività ricreative), stimati in percentuale rispetto ai ricavi da alloggio;
– la quantificazione dei costi di sviluppo, dei costi operativi e la determinazione dei saggi di attualizzazione e capitalizzazione.

L’operazione si colloca in una logica di valorizzazione integrata di un ambito ad elevato pregio ambientale, con un equilibrio tra sviluppo turistico e tutela del paesaggio. Solo una parte del compendio è destinata a villaggio turistico, mentre la restante superficie mantiene funzioni agricole o di parco territoriale, garantendo continuità ecologica e connessione con la pineta litoranea, la Laguna del Mort e la foce del Piave

La stima ha pertanto assunto come highest and best use la destinazione turistico-ricettiva indicata dalla Committenza, verificandone la sostenibilità economico-finanziaria nel medio-lungo periodo e fornendo un quadro strutturato a supporto delle decisioni strategiche e delle eventuali operazioni negoziali.