Complesso Industriale

Valutazione immobiliare

Anno: 2021
Committente: Comune di Dueville
Ambito territoriale: Dueville (VI) | 19.300 mq

L’incarico ha riguardato la redazione della perizia di stima del valore di mercato, allo stato di fatto, del complesso industriale denominato “Ex Lanerossi”, sito nel centro di Dueville (VI) e di proprietà del Comune.
Il compendio, storico insediamento produttivo tessile sviluppatosi a partire dai primi anni del Novecento, si configura come un articolato sistema di capannoni, edifici di servizio e ampie aree scoperte. Il sito, in stato di forte degrado e parziale abbandono, rappresenta una significativa testimonianza di archeologia industriale e un ambito strategico per le future politiche di rigenerazione urbana del Comune.

L’attività valutativa è stata svolta secondo gli standard internazionali RICS – Red Book (ed. 2017), con l’obiettivo di determinare il più probabile valore di mercato nella configurazione attuale, assumendo l’attuale destinazione produttiva come highest and best use.
Il lavoro ha previsto:
– l’analisi documentale (catastale, urbanistica e proprietaria) e l’esecuzione di sopralluoghi diretti;
– la ricostruzione analitica della consistenza del compendio, con suddivisione dei fabbricati in base al diverso stato manutentivo (mediocre, scadente, pessimo);
– un’approfondita analisi di mercato, basata sia su fonti indirette (OMI, Nomisma, Borsino Immobiliare) sia su comparabili diretti reperiti sul mercato locale;
– l’applicazione del procedimento sintetico-comparativo (Market Approach), con costruzione di una matrice di normalizzazione dei valori e utilizzo di coefficienti di ponderazione riferiti alle caratteristiche posizionali, intrinseche e manutentive.

L’analisi ha evidenziato una forte eterogeneità interna del complesso, con valori unitari differenziati in funzione dello stato conservativo dei singoli corpi di fabbrica. La perizia ha costituito uno strumento tecnico–economico fondamentale per l’Amministrazione Comunale, fornendo una base oggettiva per le successive valutazioni strategiche in merito alla rigenerazione e riconversione del sito, in coerenza con le previsioni urbanistiche di ambito di riqualificazione e con i possibili scenari di valorizzazione patrimoniale.