Convento Suore Domenicane

Valutazione immobiliare e stima del canone di locazione

Anno: 2025
Committente: Congregazione Suore Domenicane di Santa Caterina da Siena
Ambito territoriale: Venezia (VE) | 4.700 mq

L’incarico ha riguardato la redazione di tre distinte perizie di stima riferite a porzioni del compendio immobiliare conventuale sito nel Sestiere di Cannaregio, nel centro storico di Venezia, in un contesto urbano di elevato pregio storico-architettonico e sottoposto a tutela ai sensi del D.Lgs. 42/2004.

Le valutazioni hanno interessato unità immobiliari a diversa destinazione funzionale – residenziale, terziaria e di servizio – inserite all’interno del complesso monastico, con l’obiettivo di determinarne il più probabile valore di mercato e, per alcune porzioni, il più probabile canone di locazione, in coerenza con le condizioni urbanistiche, catastali e vincolistiche vigenti.
L’attività si è articolata in:
– analisi dell’inquadramento territoriale e dell’accessibilità nel contesto lagunare veneziano;
– verifica catastale e ricognizione delle titolarità (nuda proprietà e usufrutto);
– approfondimento dell’inquadramento urbanistico nell’ambito del PAT e del PI del Comune di Venezia, con riferimento alla Zona Territoriale Omogenea A e alle specifiche prescrizioni tipologiche;
– rilievo e determinazione della consistenza mediante elaborazione CAD e calcolo delle superfici equivalenti;
– applicazione di metodologie estimative conformi agli standard internazionali (Market Approach), con confronto tra fonti indirette (OMI – Agenzia delle Entrate) e comparables diretti di mercato.

Nel caso delle unità oggetto di stima del canone di locazione, l’analisi ha considerato le peculiarità del mercato immobiliare veneziano, caratterizzato da una forte segmentazione per destinazione d’uso e da una limitata disponibilità di immobili con caratteristiche analoghe per posizione, accessibilità e stato manutentivo.
Il lavoro ha consentito alla Committenza di disporre di un quadro valutativo strutturato e coerente, utile alla definizione di strategie di gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare conventuale, nel rispetto dei vincoli storici, architettonici e urbanistici propri della Città Antica di Venezia.