Ex Forte Malamocco

analisi strategica di Valorizzazione immobiliare

Anno: 2024
Committente: Accent Investment SA
Ambito territoriale: Lido di Venezia (VE) | 49.000 mq

L’incarico ha riguardato la valutazione preliminare del più probabile valore di mercato dell’area Ex Forte Malamocco, complesso strategicamente localizzato nel contesto del Lido di Venezia e oggetto di una proposta di riqualificazione urbanistica.
L’area, disciplinata dalla “Variante migliorativa” approvata a seguito della Conferenza dei Servizi del 3 novembre 2011 e successiva deliberazione di Giunta Comunale n. 627 del 12 dicembre 2011, presenta una configurazione urbanistica mista con destinazioni residenziali, turistico-ricettive, sportive-ricreative, sanitarie e commerciali, e una capacità edificatoria rilevante, con indice fondiario pari a 0,50 mq/mq.

Trattandosi di un’area parzialmente edificata con ulteriore potenzialità inespressa, l’approccio metodologico adottato è stato quello del valore di trasformazione, sviluppato mediante analisi economico-finanziaria dei flussi di cassa (Discounted Cash Flow Analysis – DCF).

La stima dei costi ha incluso in modo analitico:
– costi di nuova costruzione e ristrutturazione;
– opere di urbanizzazione e sistemazioni esterne, incluse le sistemazioni lagunari;
– oneri concessori e contributi sul costo di costruzione;
– spese tecniche, imprevisti e management fee

L’attualizzazione dei flussi è stata effettuata mediante determinazione del Costo Medio Ponderato del Capitale (WACC), quale parametro di remunerazione di equity e debito in un’operazione a carattere trasformativo
Valutazione preliminare.
L’esito della valutazione preliminare ha evidenziato come la sostenibilità economico-finanziaria dell’intervento sia strettamente correlata al grado di definizione progettuale e alle tempistiche dell’iter amministrativo.

L’attività svolta si colloca nell’ambito delle valutazioni strategiche di compendi complessi in contesti ad alta sensibilità territoriale, integrando analisi urbanistica, modellazione finanziaria e lettura delle dinamiche di mercato, a supporto di decisioni di investimento e sviluppo immobiliare di medio-lungo periodo.