Ex Istituto Boggian

Valutazione immobiliare

Anno: 2024
Committente: Comune di Bosco Chiesanuova
Ambito territoriale: Bosco Chiesanuova (VR) | 9.800 mq

L’incarico ha riguardato la redazione della perizia di stima del più probabile valore di mercato del compendio immobiliare denominato “Ex Istituto Boggian”, situato in Piazza Alpini a Bosco Chiesanuova (VR). Il complesso, originariamente caserma alpina di fine Ottocento e successivamente riconvertito a struttura sanitaria e scolastica, si configura come un articolato sistema edilizio composto da più corpi di fabbrica – corpo centrale storico, ali laterali e manufatti accessori.
Alla data del sopralluogo l’immobile risultava inutilizzato e in stato di abbandono, con condizioni conservative differenziate tra le diverse porzioni, elemento che ha richiesto un’analisi puntuale dello stato fisico e delle potenzialità di riuso.

L’approccio metodologico si è fondato sul procedimento del costo di riproduzione deprezzato (Depreciated Replacement Cost – DRC), coerente con gli standard valutativi internazionali e particolarmente indicato per immobili a destinazione pubblica o privi di un mercato comparabile attivo. A partire da tale impostazione, è stata svolta una verifica analitica delle componenti di costo, delle superfici considerate e dei coefficienti di deprezzamento applicati.

L’analisi ha evidenziato e tenuto conto del degrado delle aree esterne, dell’obsolescenza funzionale connessa agli adeguamenti strutturali e antisismici richiesti dalla normativa vigente e della componente di obsolescenza economica legata al contesto territoriale. Quest’ultimo aspetto è stato approfondito attraverso un’indagine sul sistema scolastico e sui fabbisogni locali, che ha messo in luce una domanda sostanzialmente assente per destinazioni analoghe, incidendo in modo significativo sul valore effettivo di mercato del compendio.
A seguito della ricalibrazione dei coefficienti di deprezzamento fisico, funzionale ed economico, il valore finale è stato rideterminato in modo prudenziale e motivato, restituendo alla Committenza una valutazione coerente con le condizioni reali del bene e con il contesto territoriale di riferimento.