Ex Scalo Farini

STUDIO di fattibilità tecnico economica

Anno: 2023
Committente: CZA | Cino Zucchi Architetti
Ambito territoriale: Milano (MI)

L’incarico ha riguardato la redazione dello studio di fattibilità tecnico-economica nell’ambito del concorso internazionale di progettazione per la riqualificazione dell’area dismessa dell’ex Scalo Farini a Milano, uno dei principali ambiti di rigenerazione urbana della città.
L’attività ha avuto come obiettivo la valutazione dell’impatto economico e finanziario delle diverse ipotesi progettuali, al fine di verificarne la sostenibilità e la coerenza con le condizioni di mercato. Lo studio ha evidenziato l’elevato grado di flessibilità del masterplan, dimostrandone la capacità di adattamento a differenti scenari di sviluppo e variabili operative.
È stata condotta un’analisi sistematica degli elementi previsti nel piano generale, con una classificazione preliminare delle funzioni a destinazione pubblica e privata. Per ciascuna componente sono stati stimati i costi di realizzazione, mediante l’utilizzo di prezzari ufficiali nazionali e locali; i ricavi attesi, elaborati attraverso dati provenienti da fonti di mercato accreditate; gli effetti indotti in termini di generazione di valore.

L’analisi ha consentito di individuare specifici generatori di valore, la cui attuazione risulta associata a significative esternalità positive sull’intero investimento. In particolare, il progetto prevede la realizzazione di un sistema integrato di spazi pubblici e di un’infrastruttura verde lineare, potenziata dalla prossimità alle reti di trasporto pubblico esistenti e previste.
Parallelamente, è stata verificata la sostenibilità del mix funzionale attraverso un’analisi quantitativa e localizzativa delle destinazioni d’uso. Per la componente residenziale è stato sviluppato un modello economico-finanziario con calcolo del tasso interno di rendimento (IRR), basato sui flussi di cassa attesi dallo sviluppo immobiliare.
Infine, sono state simulate tre strategie di sviluppo per fasi successive (phasing), finalizzate all’ottimizzazione della redditività e alla gestione progressiva del rischio, garantendo la sostenibilità economica dell’intervento nel medio-lungo periodo.