Ex Zoppas

Determinazione del contributo straordinario

Anno: 2025
Committente: SuperBeton
Ambito territoriale: Conegliano (TV) | 91.846 mq

L’incarico ha riguardato la determinazione del contributo straordinario connesso al progetto di trasformazione urbanistica dell’Ex Area Zoppas, ambito strategico di rigenerazione urbana collocato in posizione centrale nel tessuto urbano di Conegliano.

L’intervento si inserisce nel quadro delle previsioni di variante allo strumento urbanistico vigente e comporta una significativa ridefinizione funzionale e morfologica dell’area, con conseguente generazione di plusvalore urbanistico ai sensi dell’art. 16, comma 4, lett. d-ter del D.P.R. 380/2001.

L’attività ha avuto come obiettivo la determinazione del maggior valore generato dalla trasformazione e la quantificazione della quota spettante all’Amministrazione comunale a titolo di contributo straordinario, nel rispetto della ripartizione minima del 50% prevista dalla normativa nazionale.

L’incarico si è articolato in:

– ricostruzione del quadro urbanistico previgente e di progetto;
– determinazione del valore ante operam dell’area;
– stima del valore post trasformazione mediante procedimento analitico a valore di trasformazione, con sviluppo di modello finanziario Discounted Cash Flow (DCF);
– analisi dei costi di sviluppo, comprensivi di opere di urbanizzazione, oneri e costi indiretti;
– calcolo del plusvalore urbanistico generato dalla variante;
– quantificazione del beneficio pubblico e definizione del contributo straordinario.

La valutazione ha consentito di determinare in modo oggettivo e trasparente il differenziale di valore derivante dalla nuova configurazione urbanistica, fornendo alla Committenza un quadro tecnico-economico strutturato a supporto delle decisioni amministrative connesse alla trasformazione dell’area.