Golf Club Asiago

analisi strategica di valorizzazione immobiliare

Anno: 2023
Committente: Comune di Asiago
Ambito territoriale: Asiago (VI) | 12.500 mq

L’incarico ha riguardato la redazione della valutazione preliminare dell’incentivo urbanistico previsto dall’art. 48 delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano di Assetto del Territorio (PAT) del Comune di Asiago, con riferimento alla proposta di realizzazione di un nuovo campo da golf in località Ferragh. L’intervento si colloca nel contesto strategico dell’Altopiano dei Sette Comuni, area a forte vocazione turistico-naturalistica, e prevede la realizzazione di un’infrastruttura sportiva di rilevanza territoriale, accompagnata da una lottizzazione a destinazione residenziale turistica quale ambito di utilizzo dell’incentivo volumetrico richiesto.

L’attività ha avuto come obiettivo la verifica della congruità economica della capacità edificatoria incentivante, valutandone l’incidenza rispetto al valore complessivo dell’investimento necessario alla realizzazione dell’impianto sportivo.
L’analisi è stata sviluppata secondo standard estimativi coerenti con il Red Book RICS (ed. 2020), attraverso:
– la stima del valore di mercato delle aree agricole interessate;
– la quantificazione dei costi di costruzione e sviluppo del campo da golf (opere sportive, club house, spese tecniche, oneri finanziari e management);
la valutazione del valore di trasformazione dell’area destinata a residenza turistica;
– la determinazione del valore economico dell’incentivo volumetrico per differenza tra area edificabile e area agricola.

L’analisi ha evidenziato come il valore dell’incentivo richiesto rappresenti una quota minoritaria rispetto all’investimento complessivo necessario alla realizzazione dell’infrastruttura sportiva, lasciando in capo al soggetto proponente la parte prevalente del rischio economico e finanziario dell’operazione. Lo studio ha quindi fornito all’Amministrazione comunale un quadro tecnico-economico indipendente a supporto delle scelte pianificatorie, contribuendo alla valutazione dell’equilibrio tra interesse pubblico (realizzazione di un’attrezzatura sportiva di scala territoriale e possibile cessione al Comune) e sostenibilità dell’iniziativa privata.
L’intervento assume rilievo non solo sotto il profilo immobiliare, ma come operazione di sviluppo territoriale integrato, in cui l’incentivo urbanistico diventa strumento di attuazione di una strategia turistica e paesaggistica coerente con le previsioni del PAT e con la vocazione dell’Altopiano di Asiago.