Hotel Falkensteiner

Determinazione del contributo straordinario

Anno: 2022
Committente: Comune di Cortina d’Ampezzo
Ambito territoriale: Cortina d’Ampezzo (BL) | 8.200 mq

L’incarico ha riguardato la determinazione del contributo straordinario connesso all’intervento di nuova costruzione dell’Hotel Falkensteiner, presentato mediante istanza SUAP e comportante variante urbanistica ai sensi della L.R. Veneto 55/2012. L’ambito di intervento è localizzato in via del Castello, a nord del centro cittadino di Cortina d’Ampezzo, in prossimità dello Stadio Olimpico del Ghiaccio e dell’impianto di risalita “Freccia nel Cielo”. L’area risultava classificata dal PRG vigente in diverse Zone Territoriali Omogenee (F5 – parcheggi, F4 – verde pubblico, B1 – residenziale, ambito F/18), rendendo necessaria la contestuale variante urbanistica nell’ambito della procedura SUAP.

L’attività estimativa è stata finalizzata alla determinazione del maggior valore generato dalla trasformazione urbanistico-edilizia e alla conseguente quantificazione del beneficio pubblico e privato, ai fini dell’applicazione del contributo straordinario ai sensi dell’art. 16, comma 4, lett. d-ter del D.P.R. 380/2001.

L’incarico si è articolato in:

– ricostruzione del quadro urbanistico previgente e delle destinazioni di zona;
– analisi delle caratteristiche fisiche, localizzative e funzionali dell’ambito;
– valutazione del valore di mercato dell’area prima della variante urbanistica;
– sviluppo del modello finanziario per la stima del valore post trasformazione (metodo analitico a valore di trasformazione – DCF);
– analisi dei costi diretti e indiretti di sviluppo, comprensivi di opere edilizie, costi tecnici, oneri e management fee;
– determinazione del beneficio pubblico e privato derivante dalla trasformazione;
– quantificazione del contributo straordinario spettante all’Amministrazione comunale.

La valutazione ha fornito alla Committenza un quadro tecnico-estimativo strutturato, fondato su procedimento analitico-finanziario e coerente con la disciplina regionale e nazionale vigente, a supporto delle determinazioni amministrative connesse alla variante urbanistica e alla realizzazione del nuovo complesso alberghiero in ambito montano di elevata rilevanza turistico-sportiva.