Palazzo Trevisan Cappello

Valutazione immobiliare e analisi di trasformazione

Anno: 2025
Committente: Società Lengha Limited
Ambito territoriale: Venezia (VE) | 960 mq

L’incarico ha riguardato la redazione di una perizia estimativa finalizzata alla determinazione del più probabile valore di mercato di una porzione del complesso monumentale noto come Palazzo Trevisan Cappello, situato nel Sestiere di Castello a Venezia.

L’attività valutativa è stata articolata su due configurazioni distinte:
Valore nello stato di fatto (as-is)
La stima del valore di mercato nella configurazione attuale è stata sviluppata mediante metodo sintetico-comparativo indiretto, con riferimento alle principali fonti ufficiali (OMI – Agenzia delle Entrate, Nomisma, Borsino Immobiliare) e tenendo conto della localizzazione strategica in prossimità dell’area marciana, della qualità architettonica del bene e della sua destinazione catastale commerciale (D/8).

Valore in ipotesi di trasformazione
È stata inoltre elaborata una valutazione preliminare in scenario di trasformazione, assumendo come Highest and Best Use la rifunzionalizzazione dell’immobile per attività di ristorazione di fascia alta, con struttura contrattuale di tipo gestionale (canone variabile in percentuale sul fatturato). In tale configurazione, la stima è stata sviluppata attraverso un modello economico-finanziario di tipo Discounted Cash Flow (DCF), coerente con le migliori pratiche estimative e con la letteratura di riferimento per asset a reddito complessi. Il modello ha integrato:
– definizione dell’orizzonte temporale di sviluppo e messa a regime;
– stima dei ricavi potenziali (ristorazione e servizi accessori);
– determinazione dei costi di trasformazione e dei costi immobiliari ricorrenti;
– calcolo del tasso di capitalizzazione e del tasso di attualizzazione (WACC);
determinazione del valore di uscita (exit value) e del valore residuo attualizzato.

L’elaborato ha quindi restituito una doppia lettura del bene: da un lato quale asset storico-commerciale nel suo stato attuale, dall’altro quale potenziale investimento a reddito, valutato secondo logiche finanziarie e con esplicita modellazione dei flussi futuri. La perizia è stata redatta in conformità agli standard valutativi internazionali (RICS Valuation – Global Standards) e costituisce uno strumento di supporto alle decisioni strategiche relative alla valorizzazione di un immobile monumentale inserito nel tessuto storico della città di Venezia.