Palazzo Negrisiolo e Area Domenichelli

analisi strategica di Valorizzazione immobiliare

Anno: 2024
Committente: Marchetto Danilo
Ambito territoriale: Vicenza (VI) | 9.664 mq

L’incarico ha riguardato la redazione di due distinte perizie di stima finalizzate a supportare un’operazione di permuta immobiliare promossa dall’Amministrazione comunale di Vicenza, avente ad oggetto il complesso storico denominato Palazzo Negrisolo e l’area ex Domenichelli.
L’attività si è inserita in un quadro strategico di razionalizzazione e valorizzazione del patrimonio pubblico, con l’obiettivo di definire valori di mercato solidi, coerenti e tecnicamente motivati, a supporto della negoziazione tra le parti e della verifica di equilibrio economico dell’operazione.

Per il complesso immobiliare “Palazzo Negrisolo”, sito in Stradella Soccorso Soccorsetto 46, in prossimità del centro storico di Vicenza, è stata sviluppata una stima del più probabile valore di mercato nella configurazione attuale, con destinazione direzionale, nonché una valutazione alternativa nell’ipotesi di trasformazione a destinazione residenziale.
L’immobile, di proprietà comunale, si sviluppa attorno a un cortile centrale ed è caratterizzato da un corpo principale di valore storico-architettonico e da fabbricati accessori. La valutazione è stata condotta secondo standard professionali riconosciuti (RICS), mediante:
– approccio sintetico-comparativo, attraverso l’analisi di comparabili nel segmento direzionale vicentino;
– approccio a valore di trasformazione (DCF), nell’ipotesi di riqualificazione con cambio d’uso a residenziale, con modellazione dei flussi di cassa, stima dei costi di ristrutturazione, oneri, spese tecniche e definizione del saggio di attualizzazione.
La doppia valutazione ha consentito di evidenziare le differenti potenzialità economiche del compendio, fornendo alla Committenza un quadro chiaro delle alternative strategiche di valorizzazione e delle relative implicazioni finanziarie.

Parallelamente è stata redatta la perizia relativa all’area ex Domenichelli, anch’essa funzionale all’operazione di permuta. L’analisi ha approfondito:
– inquadramento urbanistico e regime fondiario;
– consistenza e potenzialità edificatorie;
– scenario di mercato di riferimento;
– determinazione del più probabile valore di mercato in relazione alle condizioni giuridiche e urbanistiche vigenti.

L’elaborazione estimativa ha considerato le specificità localizzative e le prospettive di sviluppo dell’area, con particolare attenzione alla coerenza tra assetto pianificatorio e valore generabile.