Piazza Manzoni

analisi strategica di valorizzazione immobiliare

Anno: 2023
Committente: Comune di Sovizzo
Ambito territoriale: Sovizzo (VI) | 3.300 mq

La commessa ha riguardato la redazione della perizia di stima del più probabile valore di mercato di tre aree edificabili a destinazione mista (residenziale e commerciale) situate in posizione centrale, a ridosso della nuova Piazza Alessandro Manzoni nel Comune di Sovizzo.
L’incarico si inserisce in un più ampio processo di riqualificazione urbana promosso dall’Amministrazione comunale, finalizzato alla ridefinizione del fronte urbano della piazza, al rafforzamento della centralità dei servizi pubblici e alla valorizzazione del patrimonio immobiliare comunale attraverso operazioni di sviluppo coerenti con la pianificazione vigente.
L’attività svolta da MESA ha avuto una valenza non soltanto estimativa, ma strategica: la determinazione del valore delle aree ha rappresentato uno strumento di supporto alle decisioni dell’Ente in merito alle modalità di alienazione e alle condizioni di sostenibilità economico-finanziaria dell’intervento.
La valutazione è stata sviluppata assumendo come riferimento la proposta progettuale adottata dal Consiglio Comunale, che prevede la realizzazione di tre edifici a destinazione mista con parcheggio interrato e una superficie commerciale complessiva articolata tra funzioni residenziali e commerciali. L’analisi ha riguardato l’inquadramento urbanistico e catastale delle particelle, la verifica degli indici edificatori e la definizione della massima e migliore utilizzazione (Highest and Best Use) coerente con il disegno urbano della nuova piazza.
Dal punto di vista metodologico, la stima è stata condotta secondo gli standard internazionali RICS – Red Book, adottando il procedimento a valore di trasformazione con modellazione finanziaria in regime di Discounted Cash Flow. Il modello ha integrato l’analisi dei valori di mercato dei comparabili residenziali e commerciali, la determinazione dei costi di sviluppo (costruzione, oneri, spese tecniche e gestione), nonché la definizione del saggio di attualizzazione coerente con il profilo di rischio dell’operazione. L’esito dell’elaborazione ha consentito di definire il valore di mercato delle tre aree in funzione della sostenibilità economica dell’intervento, fornendo all’Amministrazione un quadro trasparente e strutturato per la gestione patrimoniale e per l’attuazione delle successive fasi operative.